MARKET INTELLIGENCE FOR OWNERS
把在售供給、近期成交、生活圈與產品條件放在同一張圖上，找出這一間房真正應該比較的對象，也看清楚買方有哪些替代選擇。
北屯・西屯・南屯
我們把三區分開整理。本店刊登只列可核對物件；北屯保留較完整的市場快照，西屯、南屯則補上官方逐筆實價篩選，不拿一個平均價套用所有別墅。
整理十期、十一期、十四期與單元十二目前公開在售物件、近期實價登錄與價格差異。
同樣叫西屯別墅，先分清土地與使用條件。
同樣的預算，買到的是地點、空間，還是裝修？
目前共展示 8 筆本店刊登，並不是市場上全部在售物件。市場研究樣本另計，不能當作本店庫存；最新個案狀態需再確認。
本期局部覆核 2026/10/30｜已寫回 3 筆既有物件。
本期為三筆既有刊登的局部覆核，已寫回正式Property與Listing History；不是全市場普查，不代表新增三戶，也未確認新的成交。下方76戶是9/24舊基準，不是今天仍在售的全量。
| 公開標的 | 土地／建物（坪） | 開價（萬） | 比較時要注意 |
|---|---|---|---|
| 正道街雙併電梯別墅 ↗ 5房3廳6衛｜覆核 2026-10-30 | 46.04／85.50 | 4,580 | 舊紀錄4,380萬，現刊4,580萬；調價日期未明，不能認定為本週漲價。頁面登記用途列停車空間，與住宅廣告的差異，須再核對謄本及使用執照。 |
| 和樂府六房電梯別墅 ↗ 6房3廳7衛｜覆核 2026-10-30 | 49.20／92.00 | 4,780 | 現刊4,780萬；與46.04坪戶是不同規格，不把建案起價與特定戶混在一起。停車數量與可售狀態，仍以原刊登及現場確認為準。 |
| 河岸春穗A1 ↗ 4房3廳6衛｜覆核 2026-10-30 | 41.14／97.39 | 4,388 | 現刊4,388萬，維持既有價格。97.39坪A1與100.22坪戶不得混用；廣告車數不等於已確認並排停車配置。 |
以下保留既有需求的條件摘要，本輪未重新確認買方購屋意願，不標示為本週新增或保證成交。實際配案前，仍會確認需求、預算與時間；不公開姓名、代號或聯絡資料。
一定要電梯、至少4房、一樓並排雙車、臨路6米以上、獨立土地、無地下室車庫、無管理費。全新優先；獨棟、雙併、連棟皆可，區域原則不超出台74線或高速公路外側。
地45–65坪、要電梯、2車以上、約5房／多套房、新成屋或屋況佳優先。3車、一樓客餐廚、二樓整層主臥為加分條件，停2車可接受。
提供地址、地建坪、屋齡、電梯、停車、格局與預期售價，先做匿名需求配對與市場定位，再討論帶看或委託。
LINE 諮詢配對北屯｜公開在售刊登與近期實價登錄
北屯資料整理 2026-10-13｜實價期間 2024.09–2026.07。這批北屯資料和西屯、南屯目前整理的物件數量不同，因此分開呈現。
在可完成價格分類的 221 筆住宅型刊登中，4,000–5,999 萬合計 136 筆，占約 61.5%。這是刊登供給的集中度，不能據此判定買方需求量；另有 4 筆價格異動至搜尋範圍外，未列入下圖。
對屋主而言，進入密集價帶需要更明確的產品定位；對買方而言，則要分辨總價差異究竟來自土地、建築、位置，還是單純開價期待。
WHAT IT MEANS
這不是一間房的合理售價，而是目前樣本的市場位置。真正定價還需要加入地坪、建坪、面寬、臨路、角間、公園、屋況、車庫與電梯配置。
同一戶可能由不同品牌、不同門店重複刊登，因此下表代表「市場能見度」而非唯一戶數。集中度越高，越需要進一步去重並追蹤價格異動。
四區合計 96 筆住宅型透天成交樣本。主要成交帶為 P20–P80，約涵蓋中間 60% 的樣本，不是最低到最高價；電梯與道路分群仍需個案核對。
成交年月：2024.09–2026.07｜整理基準 2026-10-13
| 生活圈 | 成交樣本數 | 主要成交帶 P20–P80 | 中位單價 |
|---|---|---|---|
| 十期・廍子東山 | 30 筆 | 3,850–5,200 萬 | 47.2 萬／坪 |
| 十一期・仁美洲際 | 14 筆 | 3,880–6,100 萬 | 53.2 萬／坪 |
| 十四期・水湳 | 35 筆 | 3,900–5,398 萬 | 53.1 萬／坪 |
| 單元十二 | 17 筆 | 3,998–5,380 萬 | 46.9 萬／坪 |
106 筆住宅型成交樣本的中位位置。
應與地坪、建坪及產品條件一起閱讀。
在售與成交並非同一批房屋，不能把兩個中位數的距離視為議價率。
以下六筆完整門牌來自公開實價登錄資料。它們不是慕義成交業績，也不是目前在售物件；是否有電梯仍需逐戶確認。
| 完整成交地址 | 年月 | 總價 | 單價 | 建坪 | 地坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台中市北屯區德和一街107號 | 2026.07 | 6,600 萬 | 58.3 萬／坪 | 113.28 坪 | 48.07 坪 |
| 台中市北屯區太順五街75號 | 2026.07 | 3,800 萬 | 40.3 萬／坪 | 94.25 坪 | 30.31 坪 |
| 台中市北屯區洲際路305號 | 2026.06 | 3,860 萬 | 45.2 萬／坪 | 85.41 坪 | 31.25 坪 |
| 台中市北屯區豐德二街51號 | 2026.06 | 8,188 萬 | 69.4 萬／坪 | 118.04 坪 | 46.19 坪 |
| 台中市北屯區南興東二街86號 | 2025.07 | 6,200 萬 | 63.7 萬／坪 | 97.32 坪 | 41.12 坪 |
| 台中市北屯區景和東街131號 | 2025.11 | 5,572 萬 | 57.7 萬／坪 | 96.63 坪 | 43.21 坪 |
這套邏輯呼應慕義官網的賣方代理與買方顧問服務，但在這裡進一步聚焦台中電梯別墅。
查看慕義完整服務同戶多品牌、多平台刊登先辨識，避免把曝光量誤認為實際供給量。
按生活圈、總價、地坪、建坪、面寬、車庫、屋齡與產品類型建立比較組。
把公園、角間、臨路、建築設計、電梯位置與屋況等差異放回價格。
屋主得到定位與成交路徑；買方得到看屋順序、合理出價與風險檢查方向。
官方來源 × 顧問判讀
先核對事件與狀態，再談可能影響。下面的屋主、買方提醒是慕義的研究判讀，不是主管機關的價格預測。查閱日：2026-10-20。
查證事實配合臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯延伸線建設計畫的都市計畫變更案，自 2026 年 9 月 7 日起公開展覽 30 天；北屯說明會於 9 月 22 日舉行，市府頁面於 10 月 19 日上傳會議紀錄。
屋主怎麼用若物件訴求鄰近延伸線，應說明預定路線或站區與個案的實際距離，並把公開展覽、計畫核定與工程施工分開陳述。
買方怎麼看先核對法定程序、可能路線與施工期間影響，不因延伸線名稱直接假設通車時間或房價漲幅。
本次只確認公開展覽、說明會與會議紀錄上傳，不代表都市計畫已核定、工程已完工或房價一定上漲。
來源：臺中市政府｜烏日文心北屯延伸線都市計畫變更案查證事實臺中市政府都市發展局公告，西屯區惠安段 33 地號等 35 筆土地都市更新事業計畫，自 2026 年 10 月 1 日起公開展覽 15 天，並於 10 月 15 日在潮洋里舉辦公聽會；公告說明本案尚在提送都市更新及爭議處理審議會審議前的程序。
屋主怎麼用若物件位於周邊，應核對基地位置與街廓關係，再說明未來施工可能帶來的車流、景觀與供給變化，不把單一個案包裝成整區利多。
買方怎麼看出價前可查公開計畫書、基地範圍與後續審議狀態，並把施工期影響與完工後環境分開評估。
公開展覽與公聽會不等於計畫已核定、已開工或已完工，也不能據此推定周邊別墅價格上漲。
來源：臺中市政府都市發展局｜西屯區惠安段都市更新公聽會查證事實臺中市政府地政局資料集新增 2026 年第 3 季 CSV。本站以 2024 年 9 月後、三區透天、住家用、總價 3,600–9,000 萬與屋齡 0–5 年重新篩選；本批符合條件的交易日期目前最晚到北屯 7 月 30 日、西屯 7 月 18 日、南屯 6 月 2 日。
屋主怎麼用討論最近成交時，先看交易年月與個案條件，不能把第 3 季檔名直接理解成 9 月成交。
買方怎麼看新揭露資料可補充近期比較，但電梯、增建、特殊交易與實際用途仍須逐戶核對。
季度檔日期是資料資源範圍，不等於每區都有 9 月交易，也不能推定價格趨勢。
來源：政府資料開放平臺｜臺中市不動產實價登錄資訊－110 年後買賣案件查證事實臺中市政府公告綠美圖於 2025 年 12 月 13 日正式開館。場館位於水湳經貿園區中央公園北側。
屋主怎麼用把開館後能實際使用的文化設施和到達路線說清楚，勝過把整個北屯、西屯都稱為第一排。
買方怎麼看平日與活動日各走一次：停車、接駁、行人動線和人流，可能同時帶來便利與干擾。
屬場館啟用資訊，不等於鄰近別墅已增值；個案距離與影響須另外查核。
來源：臺中市政府文化局查證事實市府工程系統將十四期第六工區公園景觀工程列為已完工，內容包含公園、綠地及兼滯洪等不同設施。
屋主怎麼用若以公園景觀為賣點，補上對應用地、實景與視線範圍，不只標註附近有公園。
買方怎麼看區分公園、兼滯洪與其他公共設施，再檢查高程、排水、圍籬和出入口；不因名稱直接判斷安全或風險。
這是歷史工程狀態，不是 2026 年新利多，也不能推定每一項設施現況。
來源：臺中市政府工程進度查詢系統查證事實都發局發布南屯區豐業段 134 地號都市更新事業計畫變更核定公告；公告期間為 2025 年 12 月 26 日至 2026 年 1 月 24 日。
屋主怎麼用談周邊更新時，把基地與自己物件的位置分開，提出具體的街廓影響。
買方怎麼看出價前查相鄰基地、計畫書及現場施工情況，評估採光、車流與未來供給。
核定不等於已開工或完工。本次未確認後續施工狀態，不推估房價漲幅。
來源：臺中市政府都市發展局提供地址、地建坪與屋齡，Alan 會協助建立更接近個案的競品與成交比較組。
LINE 聊個案市場定位